Den nye ejendomsbeskatningslov berører alle ejendomstyper, og naturligvis også de fredede og bevaringsværdige. Loven har vakt stor interesse, da mange ejere vil få en ændring i ejendomsskatten, som en følge af skatteforvaltningens ændring af vurderingsprincipperne.
Fremover kategoriseres ejendomme i fire undergrupper:
- Ejerbolig
- Landbrugsejendom
- Skovejendom
- Erhvervsejendom
Kategoriseringen får skattemæssig betydning for mange, og dermed økonomiske konsekvenser. Det er derfor vigtigt, at kategoriseringen svarer til den faktiske anvendelse af ejendommen.
Hvis f.eks. en landbrugsejendom skifter kategori til ejerbolig, kan man dog som udgangspunkt tilvælge en overgangsordning, der gør, at ejendommen forbliver på samme vilkår, som før den skiftede kategori.
SKATS principper for kategorisering som landbrugsejendom, kan læses på følgende link:
Sådan kategoriserer vi landbrugsejendomme (vurderingsportalen.dk)
Hidtil har ejendommene været vurderet på et objektivt grundlag, f.eks. grundens størrelse. I henhold til de nye regler vil ejendommene blive vurderet ud fra mere konkrete forhold, f.eks. grundens faktiske anvendelse.
Vurderingsstyrelsen er netop i færd med at udsende brev til ejere med forslag til kategorisering. Der kan herved være forhold af betydning, som ejeren selv skal sørge for at gøre Vurderingsstyrelsen opmærksom på.
Ændringer i en ejendoms kategori, kan medføre betydelige økonomiske konsekvenser for ejeren.
Det er på nuværende tidspunkt umuligt at beskrive de økonomiske konsekvenser, da disse beror på den enkeltes økonomi og fremtidige boligsituation. Hertil at de nye vurderinger i mange tilfælde endnu ikke er kendte.
Umiddelbart vil kategoriseringen have betydning for ejendomsskatten, ejendomsværdiskatten og ejendomsavancebeskatningen.
Som tidligere nævnt, er en gruppe særligt udfordret, nemlig de ejendomme der ændrer kategori fra at være landbrug eller skov til at være ejerbolig eller erhverv.
Ejerboliger og erhvervsejendomme betaler i gennemsnit ca. 26 promille i ejendomsskat, hvorimod landbrugs- og skovejendomme betaler 7 promille. Dertil det forhold, at der kun betales ejendomsværdiskat af selve boligens værdi på landbrugs- og skovejendomme, hvorimod der betales ejendomsværdiskat af hele ejendommens værdi på ejerboliger. Erhvervsejendomme betaler lejeværdi, og dermed ikke ejendomsværdiskat.
Et overset forhold fra politisk side og pressen, er de nye reglers forhold til ejendomsavancebeskatningen. En ejerbolig kan sædvanligvis sælges uden beskatning af fortjenesten. For landbrugs- og skovejendomme er det kun ejerboligdelen, der kan sælges skattefrit.
Kategoriseringen får derfor ikke alene betydning for spørgsmålet om løbende (forhøjet) betaling af ejendomsskat og ejendomsværdiskat, men også om der skal ske beskatning af en fortjeneste ved salg.
Kort sagt vil f.eks. en kategoriændring fra landbrug til ejerbolig kunne medføre forøgede løbende skatter, men der vil ikke skulle betales skat af fortjeneste ved salg – og omvendt naturligvis.
Med den nye boligskattereform der gælder fra 1. januar 2024, indføres et såkaldt forsigtighedsprincip. Princippet betyder, at de respektive vurderinger for både ejendomsskatten (grundskylden) og ejendomsværdiskatten fratrækkes 20%, hvorefter beregningsgrundlaget alene udgør 80% af vurderingerne.
Endvidere vil beregningsmetoden for opgørelsen af ejendomsværdiskatten blive ændret. Ejendomsværdiskat betales af ejerboligens værdi (selve boligen med dertil hørende jord, men ikke landbrugsjord).
Ejendomsværdiskatten beregnes i dag som 1 pct. af ejerboligens værdi, baseret på den laveste værdi af enten ejendomsværdien fra 2001, eller ejendomsvurderingen plus 5 pct, eller den seneste ejendomsvurdering. Hvis ejerboligværdien overstiger kr. 3.040.000, stiger procentsatsen til 3 pct. af det overskydende beløb.
Efter 1. januar 2024 ændres ejendomsværdiskatten således, at der skal betales 0,5 pct. af værdier op til 9,2 mio., og 1,4 pct. af det overskydende beløb.
De nye ejendomsvurderinger vil vel nok for de fleste ejendomsejere betyde en stigning i vurderingerne.
Som foran nævnt, er det for de nuværende ejere mulighed for at deltage i en overgangsordning, som skulle indebære at afbøde skattestigningseffekterne. Skattestigningerne vil således først aktualiseres i det næste ejerled, omend sideeffekten vil være generelt lavere salgspriser for de sælgende ejere. Det må dog i den forbindelse noteres, at der i princippet fortsat er skattestop på ejendomsværdiskatten og skatteloft med stigningsbegrænsning på grundskylden.
Kategoriseringen vil også have betydning for, hvorvidt man kan anvende virksomhedsordningen.
Det må forventes, at en stor del af landbrugsejendomme i spændet 5 – 15 ha vil blive omkategoriseret til ejerboliger. Landbrugsejendomme vil fremadrettet skulle betragtes som ejendomme, hvor der konkret foregår landbrugsmæssig produktion, og hvor der er tale om jord i omdrift og/eller erhvervsmæssig husdyrproduktion af et vist omfang.
Eksempelvis vil en ejendom på 5 ha, hvoraf de 3 dyrkes med korn blive betragtet som en ejerbolig, hvorimod hvis der er 20 stykker kvæg på ejendommen, vil denne fortsat kunne betragtes som et landbrug. Er landbrugsjorden bortforpagtet, vil de samme kriterier gælde for, at ejendommen fortsat kunne betragtes som landbrug.
Som ovenfor nævnt vil det i mange tilfælde bero på en meget konkret vurdering i, hvilken kategori en ejendom skal placeres. Det er derfor absolut aktuelt at overveje den nuværende ”driftsform”, ligesom den fremtidige anvendelse også må bero på en ejertidshorisont ved evt. hel eller del-afståelse af ejendommen.
Det er Historiske Huses anbefaling, at der i de tilfælde, hvor man som ejer af en ejendom, har mulighed for at påvirke kategoriseringen, at dette gøres på et særdeles velovervejet grundlag – også selvom SKATs omkategoriseringsforslag ikke er ledsaget af en samtidig ny ejendomsvurdering. I denne forbindelse må mange ejere fortsat skue langt i horisonten – desværre.
For de fredede ejendommes situation, er denne sammenfaldende med de ikke-fredede. Dog åbner de nye regler op for spørgsmålet om, hvorvidt det jordareal, der i dag er fritaget for ejendomsskat (grundskyld), arealmæssigt kan udvides? Mange ejendomme må jo ofte tåle, at det ”kun” er arealet, der naturligt hører til den fredede bygningsmasse, der kan fritages for ejendomsskat (grundskyld). Det kan derfor efter omstændighederne forekomme ulogisk, hvis skattemyndighederne i lyset af de nye regler skulle hævde, at et areal på op til 15 ha kan betragtes som ”havejord”, og på den anden side alene vil acceptere en fritagelse på f.eks. 1 ha i en herregårdspark på 3 ha.
Historiske Huse er opmærksom på problemstillingen, og arbejder på en afklaring – om nødvendigt politisk.