Når bygningen er fredet

Det kan skabe store problemer for ejerne af fredede bygninger, når man skal leve op til kravene fra to forskellige myndigheder. Når det drejer sig om fredede bygninger, er det Slots- og Kulturstyrelsen og den pågældende kommunes tekniske forvaltning.

For at illustrere problemet vil jeg berette om en sag fra den virkelige verden. I en fredet bygning i København ville ejeren konvertere et kontorlejemål til et beboelseslejemål i en tagetage. Erhvervslejemålet var udført i tarvelige materialer, og dagslyset kom fra en række store tagvinduer, som var isat tilbage i 1980’erne.

På alle måder var der her mulighed for at forbedre fredningsværdierne, og Slots- og Kulturstyrelsen gav da også tilladelse til at ombygge lejligheden, dog med krav om etablering af nye kviste i stedet for de skæmmende, store ovenlysvinduer.

Kommunal myndighed vs. statslig myndighed

Når man skal konvertere lokaler fra erhverv til beboelse, skal kommunens bygningsmyndighed også ansøges. Hvis de yderst detaljerede bestemmelser i bygningsreglementet, BR18, er overholdt, er der sjældent problemer med at få tilladelse fra kommunens Byg og Miljø. Men med det begrænsede antal kviste, som kunne tillades af Slots- og Kulturstyrelsen, levede dagslysforholdene ikke op til reglerne i BR18.

Drejer det sig om tagvinduer, så tæller de således, at lysningsarealet skal udgøre 7 procent af gulvarealet. Når det drejer sig om kviste, skal lysningsarealet derimod være 10 procent af gulvarealet. Det vil sige, at kvistvinduernes glasareal skal være ca. 50 procent større end skråvinduernes. Det betød konkret, at projektet fik afslag fra Byg og Miljø. Og dette uanset, at kommunen kunne dispensere hertil efter byggelovens § 22.

Kommunen kan dispensere fra br18 – hvis de vil

Iflg. § 22 kan en kommune meddele dispensation fra bestemmelser i loven og i BR18, når det ’skønnes foreneligt med de hensyn, som ligger til grund for de pågældende bestemmelser’.

Efter at ejeren i dette tilfælde fik et afslag på dispensation fra BR18, gik vedkommende tilbage til Slots- og Kulturstyrelsen og bad om at få tilladelse til nogle større eller flere kviste for at leve op til BR18. Dette ønske kunne ikke imødekommes af styrelsen, der mente, at det måtte være Byg og Miljø, der i givet fald skulle bøje sig for styrelsens krav. Byg og Miljø mente på den anden side, at de nøje skal følge BR18 og ikke kan/vil give dispensation herfra, og at Slots- og Kulturstyrelsen må ændre holdning. Dette efterlader ejeren med en noget uforløst sag.

Ejerens gode intentioner ender i et bureaukratisk limbo

Ejeren var indstillet på at udføre nogle meget dyre arbejder, der ville højne fredningsværdierne markant, men ender i dette tilfælde i et bureaukratisk limbo, som koster mange rådgiverpenge – uden resultat.

Efter sigende har Slots- og Kulturstyrelsen forsøgt at få den kommunale bygningsmyndighed til at forstå vigtigheden af fredningsværdierne – dog uden den store forståelse, da der på den anden side er et helt fast og håndgribeligt regelsæt, som kommunen mener at skulle følge.

Tidligere har der erfaringsmæssigt været større mulighed for dispensation, end man har i dag. Hertil skal det dog også nævnes, at andre kommuner har vist sig at være mere imødekommende i tilsvarende situationer.

Når huset er bevaringsværdigt

Det er ikke det eneste sted, hvor hensynet til bevaringsværdier kommer i konflikt med BR18. Når det drejer sig om energikravene og især isolering, er der stadig mulighed for, at de fredede bygninger kan nøjes med at isolere så meget, som der nu en gang er plads til. Når det kommer til bevaringsværdige huse, er det noget mere besværligt.

En bevarende lokalplan kan (måske) give dispensation for energikrav

Har man et bevaringsværdigt hus, der er omfattet af en bevarende lokalplan, kan man opnå dispensation for energikravene i BR18 – vel at mærke, hvis argumenterne er gode nok. Hvis huset ligger uden for lokalplanområdet, kan der åbenbart ikke dispenseres.

Det betyder imidlertid, at en meget stor del af de bevaringsværdige huse skal kæmpe med besværlige bestemmelser, hvis bevaringsværdierne ikke skal gå tabt. For eksempel er bedre byggeskikhuse i mange tilfælde meget følsomme over for de store mængder isolering, der forlanges lagt i taget ved ombygning, og mange fine detaljer kan gå tabt.

Gode råd

• Spørg altid kommunen først og altid så tidligt som muligt i processen.
• Udarbejd en skitse over projektet, som kommunen kan forstå.
• Søg om dispensation efter byggelovens § 22, hvor det giver mening.