Beretningen blev aflagt af BYFOs direktør, Birthe Iuel
BYFOs årsberetning 2025
Der er sket rigtigt meget i det forløbne år, og det hele kan som sædvanligt læses i den skriftlige beretning, som jeg håber I har haft mulighed for at kaste et blik på.
Og derfor er denne mundtlige beretning også bare et nedslag, hvor jeg går lidt dybere med to emner, som, vi mener, har særlig interesse for jer, nemlig
- Forsikringer
- Ejernes rammevilkår
Forsikringsproblematikken
Forsikringsproblematikken har været bestyrelsens fokus det seneste år, og jeg vil lægge ud med at fortælle jer om en sag, som kunne have været historien fra rigtigt mange af jer medlemmer. Tallene er måske lidt høje, men procentsatserne de samme.
Det drejer sig om Forsikringsgyseren på Roskilde kloster
Den 19. marts fik jeg en mail fra klosterforvalteren på Roskilde Kloster, Søren Lyder Jacobsen.
Han havde læst vores artikel om forsikringsproblematikken i foreningens magasin og ville bare give sit besyv med.
Han skrev:
Med en måneds varsel ændrede Almindelig Brand forsikringsbetingelserne fra fuld og nyværdi til 1. risiko sum – og hævede præmien fra 128.926 kr til 172.984 kr. En Stigning på 34,17% og med væsentlig forringet dækning. Samtidig forbeholdt de sig ret til yderligere stigninger fra 2026.
Allerede nu har jeg modtaget varsling om stigning på selvrisiko i 2026. Den stiger med 750% fra 15.475 til 116.000 kr. pr skade.
Yderligere krav og begrænsninger
- Samtidigt har klosteret få besked på at man ikke vil acceptere en forhøjelse af forsikringssummerne på bygningerne. Skulle der ske noget er vi kun dækket for 50-60% af bygningsværdien.
- Forsikringen dækker ikke længere udvidet rørskadedækning og udvidet vandskade
- Forsikringen dækker ikke længere insekt- og svampeskader
- Forsikringsselskabet tager forbehold for vandskade ved rørbrud
- Forsikringsselskabet tager forbehold for stormskader på de understrøgne tage
Og som betingelse for at Alm. Brand vil videreføre forsikringen kræver selskabet:
- 100% dækkende ABA-anlæg
- Termografering af eltavler
- Gnist detektion på alle eltavler
- Implementering af procedurer for varmt arbejde
Bare installering af ABA-anlæg og gnist detection vil koste 1 mio kr.
Altså en meget dyrere præmie, en meget ringere dækning og yderligere fordyrende krav
Klosterets bestyrelse var rystet og sendte forsikringsportefølgen i udbud hos andre forsikringsselskaber.
Resultatet var,
- at ingen andre forsikringsselskaber ønskede at overtage forsikringen. Ingen dialog, besigtigelse eller noget andet – bare et rungende NEJ.
Hvad er årsagen?
Søren lyder Jacobsen forstår ikke rigtigt alle disse krav og forbehold, fordi klosteret aldrig har fået bemærkninger fra Beredskabet ved brandeftersynene. Man har brandvagter på ved arrangementer hvor der er stearinlys og heller ikke bemærkninger vedr. klosterets sikringsforhold.
Han undrer sig over, hvorfor alt er vendt på hovedet bare indenfor et år. For i den pågældende periode havde både Top Danmark og Alm Brand været meget interesseret i at tegne hhv. bibeholde forsikringerne uden alle disse forbehold. Som han skriver: ”Børsbranden må have skræmt dem fra vid og sans, for nu vil ingen selskaber have os og fornemmelsen er at Alm. Brand sætter vilkårene så stramt, fordi de ved, vi ikke har andre steder at gå hen.”
”Vi er endt i en catch 22. Ligegyldigt hvad vi gør, kan vi ikke leve op til kravene. Vi sidder totalt i lommen på selskabet. De kan bare skrue op for kravene, forringe forsikringsbetingelserne og i øvrigt frit sætte prisen, som de vil.”
Konsekvensen for klosteret
Han spørger videre:
”Hvor skal pengene komme fra?
De forhøjede præmier og forskellige foranstaltninger ender med at gå ud over klosterets drift og vedligeholdelse. Der er jo kun de penge, der er.
Og endnu værre: Sker katastrofen er klosteret ikke dækket til den vurderingssum forsikringsmægleren har sat på bygningerne. Klosteret skal selv skaffe 100 mio. kr. ud over forsikringsudbetalingen. De penge findes ikke.”
Bestyrelsen overvejer at trække sig
Bestyrelsen overvejer om de fortsat tør sidde i en bestyrelse med ansvar for så store fredede bygninger, som ikke kan forsikres betryggende. Kan de blive gjort ansvarlige ved en storskade?
Situationen generelt
Som vi vurderer det, er Roskilde kloster løbet ind i alle de problemstillinger rigtigt mange af resten af medlemmer også har.
Aldrig har forsikring af de fredede bygninger været så stort et problem som det er nu. For prisstigninger, krav og yderligere betingelser har gennem årene ikke været ukendte for os i sekretariatet, men
det er som om vi nu har nået bunden af en glidebane med
- forringede forsikringsvilkår,
- uhyrlige prisstigninger fremover på 50-100%
- yderligere fordyrende krav
Men det nye er, at der nu
- kun ét forsikringsselskab, som reelt har monopol på at forsikre de fredede bygninger.
- 50% af bygningerne kan slet ikke få en forsikring
Konsekvenser
Ejerne har vidt forskellige forudsætninger for at eje de fredede bygninger. I Roskilde klosters situation er der kun den indtjening udlejning af lejemål i klosteret kan indbringe. De må forsøge sig med fondssøgning, men hvilken fond vil betale for drift.
For almindelige privatejede fredede huse ser det sort ud, hvis ikke man kan forsikre sit hus. Ingen kreditinstitutioner vil låne penge uden forsikring. I forvejen er ejendomsvurderingerne udenfor Hovedstadsområdet så lave, at der ikke er megen friværdi at låne i, men uden forsikring mister ejendommen yderligere værdi og resultatet kan meget vel ende med manglende vedligeholdelse, tab af fredningsværdier og personlig konkurs.
Årsagen
Vi har forsøgt at finde ud af, hvad årsagen er til at vi er nået hertil, hvor kun eet forsikringsselskab ser en forretning i at forsikre de fredede bygninger. I forsikringsverdenen kalder man det at have mangel på risikoappetit. Det er vores opfattelse at heller ikke Almindelig Brand har den store appetit på at forsikre de fredede bygninger.
Årsagerne er komplekse. Når vi spørg forsikringsselskaberne giver de udtryk for at:
- Langt højere og stigende udgifter til genopbygning
Forsikringsselskaberne finder det risikofyldt, at de ikke på forhånd kan gennemskue hvilke krav styrelsen vil stille til materialer og byggemetoder. Dertil kommer alle de andre udgifter, som alm bygninger ikke skal kalkulere med: Forsigtig oprydning, bygningsarkæologiske undersøgelser, projektudarbejdelse, forhandlinger om genopførsel af nyt projekt, væsentlig længere byggeperiode end traditionelt byggeri. Hertil kommer lange sagsbehandlingstider, usikkerhed om hvilke lag fra hvilke perioder, der skal genopføres. Og ikke mindst håndtering af flere forskellige interessenter med risiko for uoverensstemmelser og potentielle retssager.
- Forebyggende tiltag svære at gennemføre
Både S&K og ejerne er ofte modstandere af forbyggende foranstaltninger i fredede bygninger, fordi det svækker fredningsværdierne.
- Genforsikring svært:
forsikringsselskaberne mener ikke det er nemt at finde genforsikring på det globale marked.
- For stor usikkerhed ved fastsættelse af forsikringssum
Det er i sidste ende usikkert at fastsætte forsikringssum, fordi ingen ved hvilke krav S&K vil stille til genopførsel ved hel eller delvis skade.
Løsninger
Vi har arbejdet med forslag til løsninger på forsikringsproblemet i mange år – vi har endda været så langt, at vi har undersøgt om vi kunne etablere vores eget Gjensidige Forsikringsselskab. Konklusionen blev at det ville kræve mange penge udefra i startfinansiering og at vi ikke kan skabe tilstrækkelig kritisk masse.
Men vi har en anden model, som måske har gang på jord. Staten er jo selvforsikret på sine egne fredede bygninger. Vi forslår, at der fastsættes en m2pris – dobbelt så høj som for et nybygget hus i god kvalitet. Ved yderligere udgifter træder staten til. På den måde er der hverken hos ejer eller hos forsikringsselskabet usikkerhed om, hvor stor den samlede forsikringssum ender med at blive. Det bestemmer myndighederne selv og dem der bestemmer kommer til at betale resten.
For at komme videre har vi sendt et brev til Kulturministeren med kopi til Erhvervsministeren. Vi har bedt ham om at tage teten, fordi vi mener han sidder med nøglen. Han kan invitere alle implicerede parter i denne sag og hvis han vil, kan han langt henad vejen løse problemstillingen.
Men mens vi venter på svar, sidder vi ikke på hænderne og er derfor gået i gang med at se udover landets grænser. I andre europæiske lande har man langt større historiske ejendomme, med langt større værdier, der forsikres. Vi har kontakt til en forsikringsmægler, der har specialiseret sig i historiske ejendomme, som vi i nærmeste fremtid vil drøfte sagen med.
Heldigvis har departementet på egen hånd allerede taget fat i problemet. Her tager man sagen alvorligt. Vores tidligere medarbejder Johan Hage, som nu sidder i Styrelsen er blevet bedt om at lave et notat til departementet om forsikringsproblemstillingen for de fredede. Han kender den fra sin tid i Historiske Huse, så hans arbejde er vi trygge ved.
Vi sørger selvfølgelig for at holde jer løbende underrettet efterhånden som sagen skrider frem.
Det var forsikring – så er vi kommet til
Ejerne af de fredede bygningers rammevilkår
Det er jo et evigt tilbagevendende emne, som vi nok aldrig bliver færdige med.
Men det forløbne år har været et helt specielt år fordi vores mangeårige arbejde for at få lempet administrationen af bygningsfredningsområdet pludselig blev hørt. Kulturministeren nedsatte i efteråret et ekspertudvalg, der skulle se på hvordan bygningsfredningslovgivningen kunne moderniseres og gøres mere fleksibelt.
Udvalget har arbejdet på anbefalinger til ministeren lige indtil august måned og nu afventer vi alle lanceringen af gruppens arbejde.
Udvalget har bestået af 7 personer:
Formanden Paul Mollerup, der om lidt vil fortælle hvilke anbefalinger udvalget kom frem til: Hvad alle samtalerne og anstrengelserne er resulteret i.
Dernæst en digitaliseringsekspert, der kan bringe styrelsen ind i det 21 århundrede med alle de digitaliseringsværktøjer, der i dag er til rådighed,
så 4 arkitekter, hvoraf to har været restaureringsarkitekter
og så til sidst en ejerrepræsentant repræsenteret ved undertegnede.
Vi har langt hen ad vejen været enige, men der har selvfølgelig været små knaster, hvor jeg som repræsentant for ejerne ikke kunne gå på accord, især fordi det ret hurtigt stod klart, at der ikke kom flere penge og at vi heller ikke ville kunne gøre opmærksom på behovet herfor i anbefalingerne. Det var en skuffelse. Heldigvis kom der dog alligevel et par passager om de økonomiske problemstillinger.
Selv om vi i BYFO bilder os ind at være årsag til ministerens pludselige forkærlighed for de private ejeres ve og vel, er vi godt klar over at det mere har handlet om good timing. ”Regelforenkling”, ”opgavebortfald” og ”frisættelse af borgere” er de nye ord regeringen benytter sig af i dens bestræbelse på at skære ned og afbureaukratisere overalt i administrationen. Vi har fået for mange love og regler og fremover vil man vise borgerne større tillid. Den dagsorden er sød musik i BYFOs medlemmers ører og passer fint sammen med vores ønske om større råderet og autonomi i vores ejerskab.
De sidste 25 års stramninger i forvaltningen af bygningerne er gået over gevind. At ejerne ikke må fortage sig andet end at male i samme farve, er ikke at udvise tillid, men snarere mistillid til at vi overhovedet er kapable til at være ejere.
Alt det gør ekspertgruppen op med i sine anbefalinger. Men det hører I om, om lidt når Paul Mollerup holder sit indlæg, hvor han fortæller om arbejdet.
Som repræsentant for ejerne, glædede jeg mig over ministerens kommissorium for vores arbejde. Et meget kort og præcist kommissorium, der bad os give et bud på, hvordan bygningsfredningsloven kunne opdateres, så der skabes
- En god og moderne balance mellem bevaring og benyttelse og
- utidssvarende bestemmelser skal ud af loven, og
- sagsbehandlingen skal være mindre bøvlet.
Alt sammen som taget ud af BYFOs ønskeliste – og det fortsatte med, at ministeren ønskede at en
- forenkling af området skulle lette administrationen og samtidig
- gøre det mere fleksibelt at være ejer af en fredet bygning – samtidig med at
- de vigtigste bærende fredningsværdier for fredede bygninger bevares for eftertiden
Kunne det blive bedre. Vi var ovenikøbet nævnt. Og bemærk den sidste sætning, der giver plads til at udvikle bygningerne, for kun de vigtigste bærende fredningsværdier skal bevares for eftertiden.
De fredede bygninger
- skal kunne bruges til nutidige formål,
- så kulturarven indgår som en levende del af det moderne samfund og ikke bliver museumsgenstande
Ekspertgruppen blev direkte pålagt at
- undersøge muligheden for at indføre en differentiering af de fredede bygninger ved forskellige graduerede typer af fredning, der fortsat ville kunne give en stærk beskyttelse af særligt ikoniske bygninger, men give plads til at indføre mere lempelige regler for mindre signifikante bygninger.
Kunne man tro sine egne øjne. Sort på hvidt stod der, at bygningerne skulle kunne anvendes i en nutidig kontekst og med denne formulering, blev det erkendt, at nogen bygninger er mere fredet end andre – mere signifikante. Derfor bør der også være plads til at lempe reglerne mere for nogle bygninger end for andre.
I arbejdsgruppen har vi været pålagt ikke at løfte sløret for hvad der blev talt om undervejs, så ikke engang BYFOs bestyrelse har fået lov til at følge med i arbejdet, som det skred frem. Jeg har dog brugt formandsskabet til sparing, hvilket har været vigtigt, for når anbefalingerne offentliggøres, må man formode at de bliver sendt i høring.
Her bliver BYFO høringsberettiget på lige fod med alle andre og man vil jo nok kikke noget, hvis der kommer et høringssvar fra BYFO ”der er helt væk” i forhold til anbefalingerne.
Det betyder ikke at jeg sagtens kunne have ønsket mig, at vi var nået længere. Men vi havde kun 7 møder og her koncentrede vi os om at skabe lempelser i forhold til vedligeholdelse og istandsættelse. Selv om det også var en del af kommisoriet nåede vi ikke at gå i dybden med lempelser i forhold til udvikling af bygningerne, så de kan anvendes i en moderne kontekst og her tænker jeg især på fredede boliger. Her ligger der en udfordring, som vi skal fortsætte med at arbejde for – og nu siger jeg ikke mere, for så foregriber jeg formandens indlæg.
Men alt i alt kan vi som ejere kun være tilfredse med de anbefalinger der nu ligger til ministeren og som er op til ham at få implementeret. I den proces skal vi være på stikkerne, fordi der rundt om os, er interessenter, enkeltpersoner, foreninger m.m., der ikke er enige i at reglerne skal lempes for ejerne og de vil gøre, hvad de kan for at forhindre implementeringen af anbefalingerne i bygningsfredningsloven.
Det er klart, at dette arbejde sammen med forsikringsproblematikken har fyldt meget det seneste år. Strategien er imidlertid at vi nu fortsætter vores lobbyarbejde på Christiansborg med at skabe bedre økonomiske vilkår for ejerne – og ikke mindst den del der kæmper med de største udfordringer. Her taler jeg især om de fredede bygninger udenfor Region Hovedstaden og de største byer.
Inden jeg afslutter denne mundtlige beretning, vil jeg opfordre jer til at læse udvalgets anbefalinger, når de offentliggøres. Vi sørger for at de kommer til at ligge på hjemmesidens forside og link hertil vil også blive sendt sammen med referatet fra dette møde.
Mange tak for ordet.