Lovgivning

 

Ejer du en fredet bygning, er der en række love og regler, der fastsætter retningslinjer for, hvad du må gøre og ikke gøre ved din ejendom.

På denne side kan du læse om de love, der har betydning for dig.

Lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer har til formål at beskytte landets ældre bygninger, der har arkitektonisk, kulturhistorisk eller miljømæssig værdi og derfor belyser træk af den samfundsmæssige udvikling. Loven forvaltes af staten ved Slots- og Kulturstyrelsen. En fredet bygning skal holdes i ‘forsvarlig stand, herunder tæt på tag og fag’. Ejer du en fredet bygning, skal du søge om tilladelse til alle ændringer, der går ud over almindelig vedligeholdelse. Slots- og Kulturstyrelsen tolker dette begreb ret snævert, så det er altid en god idé at spørge, før du går i gang.

Læs mere i Bekendtgørelse af lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer

Byggeloven indeholder det overordnede regelsæt for al byggeri i Danmark. Loven og de regler, der er fastsat i medfør af loven, gælder både ved nybyggeri og ved ændringer af eksisterende bebyggelse.

Formålet med byggeloven er bl.a. at sikre, at bygninger bliver opført og ved ændringer indrettet, så de er opdateret energi- og brandsikringsmæssigt, og at de i øvrigt er sikre og sunde at opholde sig i. De konkrete regler findes i bygningsreglementet. Byggeloven indeholder endvidere regler om markedskontrol med byggevarer og om obligatorisk byggeskadeforsikring.

For de fredede bygninger gælder, at bygningsændringer både skal indhente tilladelse fra fredningsmyndigheden, Slots- og kulturstyrelsen, og byggemyndigheden i den kommune, ejendommen er beliggende. Alt andet lige vil byggemyndigheden altid afvente at realitetsbehandle et byggeandragende til fredningsmyndighedens afgørelse foreligger. Derfor er det vigtigt, at ejere af fredede bygninger planlægger byggearbejder i god tid.

I bygningsreglementet findes særregler, der på visse betingelser fritager fredede og bevaringsværdige bygninger for de skærpede energikrav ved ombygninger. Det anbefales, at kontakte en rådgiver med indsigt i spillereglerne omkring fredede og bevaringsværdige bygninger, inden indsendelse af ansøgning om større bygningsændringer, som fx tag-, vindues- og facaderenoveringer.

Det er henlagt til Statsforvaltningen at behandle klager over kommunernes afgørelser efter byggeloven og bygningsreglementet. Du kan f.eks. klage over en byggetilladelse, afslag på en byggetilladelse, forbud og påbud.

Statsforvaltningen kan dog kun behandle sager, som handler om retlige spørgsmål. Det er f.eks. et retligt spørgsmål, om kommunen har forstået reglerne i byggeloven eller i bygningsreglementet rigtigt. Derimod kan kommunens skøn ikke påklages. Klager over forhold, der reguleres af andre regler, f.eks. af planloven, kan i visse situationer indbringes for Natur- og miljøklagenævnet.

Du kan læse mere her.

Bygningsreglementet udspecificerer byggelovens krav og indeholder de mere detaljerede krav, som alle byggearbejder skal leve op til.

BR15 er det gældende bygningsreglement, der uddyber reglerne for bl.a. beregning af bygningshøjder og arealer, placering af bygninger i forhold til skel, energiforbrug, brandsikkerhed, installationer m.m. Fredede bygninger er dog som udgangspunkt undtaget visse krav som fx energikrav m.m.

Du bør som ejer altid sætte dig ind i bygningsreglementet, da det har direkte indflydelse på, hvordan en restaurering eller en ombygning kan foregå. Læs mere i Bygningsreglementet.

Fredede bygninger er ikke opfattet af ejerlejlighedsstoppet. Fredede bygninger indeholdende mere end 2 boliger kan således på visse betingelser opdeles i ejerlejligheder. Dette er fastsat i ejerlejlighedslovens § 10, stk. 1, litra 3).

Samtykke kræves dog fra fredningsmyndigheden, i dag Slots- og Kulturstyrelsen. Samtykket kan være ret opfattende og bekosteligt, hvorfor det tilrådes ejere af fredede boligejendomme i god tid inden ansøgning om samtykke at rådføre sig med relevante rådgivere med detaljeindsigt i problematikken omkring fredede bygninger.

Oplysningsgrundlag for ansøgningen og de almindelige betingelser til samtykket kan ses på styrelsens hjemmeside og i denne publikation.

Krav om samtykke fremgår af § 27 i lovbekendtgørelse nr. 970 af 28. august 2014 om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer (bygningsfredningsloven). Bygningsfredningsloven administreres af Slots- og kulturstyrelsen.

Slots- og kulturstyrelsens samtykke er kun nødvendigt i de tilfælde, hvor den fredede bygning ikke kan opdeles efter ejerlejlighedslovens regler om ikke-fredede bygninger. De meget opfattende krav stilles for at sikre, at bygningens fredningsværdier fortsat opretholdes, bl.a. ved at sikre, at der er kapital til vedligeholdelse og akut opståede skader.

Et eventuelt samtykke til opdeling i ejerlejligheder vil først blive givet, når samtykkes vilkår er opfyldt og alle eventuelle byggearbejder gennemført. Samtykket fra Slots- og kulturstyrelsen fritager dig ikke fra at søge andre tilladelser, der er nødvendige i henhold til anden lovgivning, herunder bygningsreglementet, hvor tilladelse indhentes hos kommunen.

Du kan læs mere i Bekendtgørelse af lov om ejerlejligheder.

Planloven omhandler den planlægning, som vedrører anvendelsen og udformningen af vores fysiske omgivelser, herunder særligt spørgsmål om anvendelsen af landets areal- og naturressourcer. Pt er det erhvervs- og vækstministeren, der har det overordnede ansvar for planloven.

Planloven indeholder de grundlæggende regler om landets inddeling i landzone, byzone og sommerhusområder samt reglerne om kommuneplanlægning og lokalplanlægning. I loven er fastsat regler om indhold og retsvirkning af planerne samt procedureregler for planernes tilvejebringelse, herunder regler om borgerinddragelse.

I planloven findes endvidere landzonebestemmelserne, der gennem et tilladelsessystem regulerer opførelse af ny bebyggelse, udstykning og ændret anvendelse af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer i landzone.

Staten afstikker de overordnede retningslinjer for planlægningen. Staten skal sikre overordnede planhensyn og har ansvaret for de særligt komplicerede miljø-, natur- og plansager. Kommunal-bestyrelserne skal tage hensyn til de statslige interesser, som staten udgiver en oversigt over hvert fjerde år.

Kommunerne har ansvaret for at planlægge for byerne og for det åbne land. Det gør de gennem langsigtede kommuneplaner, der suppleres med firårige planstrategier, og gennem lokalplaner, der gør de overordnede udviklingsstrategier konkrete i de relevante områder i kommunen.

Kommunernes opgave er så at sige at oversætte de overordnede retningslinjer og visioner til faktisk fysisk planlægning gennem kommuneplaner og lokalplaner, herunder bl.a. bestemmelser om bevaring af eksisterende bebyggelse, således at bebyggelsen kun med tilladelse fra kommunalbestyrelsen må nedrives, ombygges eller på anden måde ændres.

Det er således i praksis kommunerne, der planlægger, hvordan danske byer og landskaber udvikler sig, men det sker inden for de overordnede retningslinjer og strategier, som staten udstikker.

Læs mere om planloven.

Naturbeskyttelsesloven har flere formål. I forhold til arbejdet med de historiske huse er det særligt lovens regler om beskyttelsen (værn) af de landskabelige og kulturhistoriske værdier, der er vigtige. Loven indeholder tillige regler om beskyttelse (værn) af naturen med dens bestand af vilde dyr og planter samt deres levesteder og om offentlighedens adgang til naturen og forbedre mulighederne for friluftslivet.

Omkring strande, søer og åer, skove, fortidsminder og kirker gælder der særlige beskyttelseslinjer/byggelinjer, hvorefter der inden for en bestemt afstand ikke må opføres bebyggelse eller i øvrigt foretages ændringer i terrænet i form af beplantning, hegning m.v.

Afvigelser fra de generelle beskyttelsesbestemmelser forudsætter, at der meddeles dispensation.

Sager vedrørende beskyttede naturtyper, bygge- og beskyttelseslinjer, aktiviteter i internationale naturbeskyttelsesområder, friluftsreklamer og offentlighedens adgang til naturen er henlagt til kommunalbestyrelserne og for visse sager til Naturstyrelsen og Vejdirektoratet.

Naturbeskyttelsesloven indeholder endvidere regler om naturfredning i form af regler om fredningssagers rejsning og videre forløb og om dispensation fra fredninger. Disse regler er beskrevet i et særskilt afsnit om Naturfredning.

Læs mere om naturbeskyttelsesloven.

 

Fredning (naturfredning til forskel fra bygningsfredning) er betegnelse for en særlig beskyttelse af værdifulde naturområder, landskaber og fortidsminder. En fredning kan gå ud på bevaring af den nuværende tilstand eller tilvejebringelse af en bestemt tilstand, der herefter skal bevares. Der kan også fastsættes regler om offentlighedens adgang til området.

Fredning indskrænker juridisk set en grundejers rettigheder over sin ejendom. Fredningsinstituttet er karakteristisk ved, at der én gang for alle gøres op med et bestemt geografisk områdes anvendelsesmuligheder, og at de herved fastsatte rådighedsindskrænkninger gennemføres mod udbetaling af erstatning.

Der er i lovgivningen i dag en række andre muligheder end fredning til at sikre og genskabe natur, f.eks. erhvervelse og frivillige aftaler efter naturbeskyttelseslovens regler om naturforvaltning, tilbud om tilskud til særlige miljøvenlige landbrugsdriftsformer, og aftaler og tilskudsordninger efter skovloven.

Fredning af et område vil derfor normalt kun komme på tale i de tilfælde, hvor behovet for beskyttelse, pleje, naturgenopretning eller offentlig adgang ikke kan opfyldes ved anvendelse af de øvrige bestemmelser og virkemidler i lovgivningen.

Fredningssager kan rejses af miljø- og fødevareministeren, kommunalbestyrelsen eller Danmarks Naturfredningsforening. Der er nedsat 13 fredningsnævn fordelt med to fredningsnævn i Region Nordjylland og i Region Midtjylland samt tre fredningsnævn i hver af de øvrige regioner.

Fredningsnævnene består af en dommer, et medlem udpeget af miljøministeren og et medlem, der er valgt af kommunalbestyrelsen i den kommune, hvori det pågældende areal er beliggende. Fredningsnævnet kan til varetagelse af lovens formål gennemføre fredning af landarealer og ferske vande. I forbindelse med fredninger på land kan fredningsnævnet også gennemføre fredning på tilgrænsende lavvandede dele af søterritoriet.

Fredningsnævnet fastsætter erstatningen til ejere, brugere og andre indehavere af rettigheder over de fredede ejendomme for det tab, som fredningen påfører dem. Fredningsnævnenes kompetence er begrænset til udelukkende at behandle fredningssager og dispensationer fra fredninger.

Læs mere om naturfredning.

Museumsloven vedrører de danske museer og kulturarven. Fortidsminder fredes i henhold til denne lov, ligesom bestemmelserne om danefæ og danekræ er at finde i loven. Lovens formål er at fremme museernes virksomhed og samarbejde med henblik på at sikre Danmarks kultur- og naturarv samt adgang til og viden om denne og dens samspil med verden omkring os, samt at sikre varetagelse af opgaver, der vedrører sten- og jorddiger og fortidsminder.

I forhold til de historiske huse er det primært museumslovens formål om at sikre sten- og jorddiger og fortidsminder, der er vigtige. Der må således ikke foretages ændring i tilstanden af sten- og jorddiger (lovens § 29 a) og fortidsminder (lovens § 29 e og § 29 g). Fravigelse af de generelle forbud mod tilstandsændringer forudsætter, at der meddeles dispensation.

Kommunalbestyrelsers afgørelser om dispensation fra forbuddet mod tilstandsændringer af sten- og jorddiger og Slots- og kulturstyrelsens afgørelser om dispensation fra forbuddet mod tilstandsændringer af fortidsminder kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet.

Læs mere om museumsloven.