At eje et fredet hus

Når man ejer en fredet bygning, følger der særlige forpligtelser og krav med. Ejeren forvalter nemlig bygningens arkitektur og historie for eftertiden. Overvejer du at købe en fredet bygning, er det vigtigt at du sætter dig grundigt ind i, hvad det indebærer mht. vedligeholdelse, ombygninger, økonomi, skat etc.

Formålet med en fredning er netop at bevare og sikre, at fredede huse også står der i fremtiden. Det er derfor en god ide at søge information om byggeår, stilart, arkitektur og bygningshistorie.

Slots- og Kulturstyrelsen er en vigtig medspiller, når du vil restaurere eller bygge om på huset. Inddrag derfor altid styrelsen ved en evt. ombygning – også i god tid, inden du går i gang med projektet.

Som ejer af en fredet bygning, er ens råderum væsenligt indsnævret, dvs. at:

  • du skal ansøge Slots- og Kulturstyrelsen om lov til at foretage alle ændringer ud over almindelig vedligeholdelse
  • du skal holde bygningen i forsvarlig stand, herunder tæt på tag og fag
  • vedligeholdelse skal ske på den rigtige måde med de rigtige håndværksmetoder og materialer (med deraf følgende økonomiske fordyrelser)
  • du er underlagt Slots- og Kulturstyrelsens sagsbehandlingstider (ofte mere end tre måneder)
  • bygningsforsikringen kan være væsentligt dyrere end på en ikke-fredet bygning. Det skyldes de krav, Slots- og Kulturstyrelsen ofte stiller, ved restaurering og genopførelse i tilfælde af skader
  • en ny ejer kan hæfte for tidligere ejeres evt. forseelser (hvis en tidligere ejer fx har overtrådt myndighedernes retningslinjer og ændret dele af den fredede bygning uden tilladelse, kan den nye ejer pålægges at retablere for egen regning)

Som kompensation findes der forskellige økonomiske ordninger. Der kan være mulighed for at reducere omkostningerne gennem skattefradrag (forfald-pr-år) for istandsættelsesudgifter og faktiske driftsudgifter samt evt. fritagelse for grundskyld. Der er også mulighed for offentlige og private tilskud til istandsættelse af en fredet bygning.

Læs mere under økonomi.

På en fredet bygning kan der være helt særlige forhold, der gør det sikrest at bruge en professionel rådgiver med speciale inden for historiske huse. Her kan det, selv ved små tiltag, anbefales at rådføre sig med en restaureringsarkitekt. Læs mere under find rådgiver.

Ifølge bygningsfredningsloven har ejeren pligt til at holde bygningen “i forsvarlig stand, herunder tæt på tag og fag”. Selvom bygningsfredningsloven ikke direkte pålægger en ejer eller bruger at vedligeholde sin fredede bygning både indvendigt og udvendigt, er det BYFOs klare anbefaling løbende at vedligeholde alle bygningsdele. På den måde fastholdes fredningsværdierne.

Almindelig vedligeholdelse kræver ikke Slots- og Kulturstyrelsens godkendelse – det gælder fx for arbejder, der ikke ændrer på bygningens farver, overflader, materialer, omfang og indretning. Som ejer kan du kalke og male uden at ændre på farverne, udbedre revner, pletmale vinduer, udskifte enkelte tagsten m.m. uden at involvere Slots- og Kulturstyrelsen. Indvendigt kan du ligeledes -uden at skifte farve – male vægge og lofter.

Du skal sikre, at udførelsen og kvaliteten af arbejdet er i orden. De valgte materialer skal som hovedregel være traditionelle og håndværksmetoderne afprøvede. Slots- og Kulturstyrelsen tillader sædvanligvis ikke udskiftning af bygningsdele, der kan bevares.

Du skal være opmærksom på, at alle bygningsarbejder kræver tilladelse fra Slots- og Kulturstyrelsen, hvis arbejderne går ud over almindelig vedligeholdelse. Der hersker en vis usikkerhed om begrebet almindelig vedligeholdelse, der tolkes ret snævert. Er du i tvivl, kan du altid kontakte Slots- og Kulturstyrelsen, som kun er interesseret i en så smidig sagsbehandling som muligt.

Alle bygningsarbejder og ændringer ud over almindelig vedligeholdelse kræver tilladelse fra Slots- og Kulturstyrelsen.

Det betyder, at du bl.a. skal ansøge om at:

  • pudse en facade
  • ændre farver
  • omlægge taget
  • udskifte, blænde, flytte eller ændre på fx et vindue eller en dør
  • omlægge gårdspladsen, hvis den er fredet
  • fjerne eller ændre på mur- og nagelfast inventar, såsom paneler, fliser og kakkelovne
  • ændre på skillevægge, udføre gennembrydninger af vægge, lofter, gulve

Du skal altid have tilladelsen, inden du begynder på byggearbejdet.

Læs mere under ansøgninger.

Nogle ombygninger kræver ikke en egentlig tilladelse, men du skal anmelde eller underrette Slots- og Kulturstyrelsen om arbejderne. Dette sikrer, at der er opdateret information om de fredede bygninger.

Det betyder, at du kan nøjes med at underrette om:

  • bygningsarbejder, der vedrører nyere køkken og bad inden for de eksisterende rums afgrænsning (ved nyere køkken og bad menes et køkken eller bad, som er under 50 år gammelt, og som ikke stammer fra bygningens opførelsestidspunkt)
  • bygningsarbejder som udføres i overensstemmelse med en godkendt manual for bygningen (manualen skal beskrive, hvorledes bygningsændringer må udføres)
  • indvendig opsætning af greb til brug for personer med nedsat funktionsevne
  • fremføring af rør under terræn til kælder
  • opsætning af skilte (i overensstemmelse med regler fastsat i en lokalplan, en byplanvedtægt eller tilsvarende)

En underretning kræver normalt tegninger af forholdene før og efter samt fotos.

Slots- og Kulturstyrelsens sagsbehandlingstid kan vare op til tre måneder. Ved større projekter skal det særlige bygningssyn også have forelagt sagen, hvilket kan forlænge sagsbehandlingstiden.

Slots- og Kulturstyrelsen kan som betingelse for en tilladelse kræve, at andre bygningsarbejder skal udføres. Typisk vil kravet gælde udbedring af tidligere ændringer, der har forringet fredningsværdierne.

Hvis der er foretaget ulovlige bygningsarbejder, dvs. uden tilladelse, kan Slots- og Kulturstyrelsen forlange, at en bygning tilbageføres til sin oprindelige tilstand. Denne væsentlige regel gælder, uanset om de ulovlige arbejder er udført af en tidligere ejer.

En fredet bygning med flere boliger kan evt. opdeles i ejerlejligheder, hvis Slots- og Kulturstyrelsen giver samtykke til det. For at Slots- og Kulturstyrelsen kan tage stilling til en evt. opdeling, skal en lang række krav være opfyldt.

Det vurderes, om en evt. opdeling vil forringe eller direkte svække bygningens fredningsværdier. I så fald kan Slots- Kulturstyrelsen ikke give samtykke til en opdeling. Samtlige bygninger på ejendommen skal kunne opdeles i ejerlejligheder.

Slots- og Kulturstyrelsens samtykke er kun nødvendigt i de tilfælde, hvor den fredede bygning ikke kan opdeles efter ejerlejlighedslovens regler om ikke-fredede bygninger.

Læs mere om ejerlejlighedsloven her.