Skat og økonomi

En særregel i skattelovgivningen giver ejere af fredede bygninger mulighed for at trække udgifter til istandsættelse fra i skat. Det gælder både vedligeholdelse og forbedring, uanset om ejendommen anvendes privat eller erhvervsmæssigt. Reglen kaldes forfald-pr-år og administreres af Bygnings Frednings Foreningen (BYFO).

Reglen gælder kun for udgifter til selve den fredede bygning og ikke for omgivelserne (have, gårdsplads m.m.), med mindre disse også er fredede. Man kan heller ikke fratrække udgifter til fx hårde hvidevarer, væg-til-væg gulvtæpper etc.

Med forfald-pr-år-ordningen kan udgifter til istandsættelse fratrækkes inden for et fast årligt rammebeløb. De enkelte bygningsdele opgøres med den forventede levetid og den i forhold hertil beregnede istandsættelsesudgift pr. år. Skatteværdien af forfald-pr-år-fradraget er 25 %. Man skal altid henvende sig til BYFO for at få beregnet fradraget.

OBS! Forfald-pr-år-ordningen gælder ikke for ejerlejligheder, der bebos af ejeren selv. Udlejes den pågældende ejerlejlighed eller anvendes denne til erhverv, kan forfald-pr-år reglen benyttes, og der skal foretages en forfald-pr-år-beregning for hele ejerlejlighedsejendommen. Forfald-pr-år-fradraget skal fordeles ud på de enkelte lejligheder. En sådan fordeling anbefales foretaget i forbindelse med beregningen, men kan også foretages efterfølgende administrativt af BYFO mod særskilt vederlag.

BYFOs arkitekt foretager en registrering og opmåling af bygningen. Herefter beregnes og opgøres det samlede forfald-pr-år beløb. Udgiften til opmålingen og beregningen betales af ejer og er fradragsberettiget.

Hvis den fredede bygnings beregnede forfald-pr-år beløb ændres, fx ved en udvidelse eller delvis ophævelse af fredningen eller ved væsentlige fysiske ændringer af bygningens arealer, skal bygningen opmåles igen.

Forfald-pr-år beløbet indeksreguleres efter det officielle indeks for boligbyggeri.

BYFOs sekretariat giver gerne et prisoverslag på opmåling og registrering, inden opgaven sættes endeligt i gang. Du er altid velkommen til at ringe til os på 45 57 12 22 for yderligere oplysninger.

Ejeren af den fredede bygning skal hvert år oplyse BYFO om det forbrugte fradragsberrettigede istandsættelsesbeløb på et særligt oplysningsskema – gerne via hjemmesiden. BYFO beregner og indberetter herefter beløbet til SKAT. Betaling for skatteberegningen er inkluderet i kontingentet, der også er fradragsberettiget.

Der skal foreligge dokumentation for istandsættelsesudgifter, opdelt for hver enkelt bygning. Dokumentationen skal ikke indsendes til og er ikke til brug for BYFO, men alene til SKAT, hvis SKAT skulle ønske at gennemgå regnskabet.

Ejers underskrift på oplysningsskemaet – ”en tro- og- love-erklæring” – er BYFOs garanti for rigtigheden.

Har man ikke istandsættelsesudgifter et givent år eller ikke har haft udgifter svarende til forfald-pr-år-beløbet, kan man overføre det års ikke udnyttede forfald-pr-år-beløb til næste indkomstår. Dermed kan et uudnyttet forfald-pr-år beløb overføres til senere udnyttelse.

Overstiger de faktisk afholdte istandsættelsesudgifter det årlige forfald-pr-år-beløb og herunder det akkumulerede beløb, kan underskuddet fremføres til fradrag i følgende år. Fradragsmuligheden ophører ved ejerskifte.

Forfald-pr-år-ordningen gælder fra ejers overtagelsesdato eller fra endelig meddelse om fredning. Fradraget følger ejendommes ejer og nulstilles ved salg.

I tilfælde af ændringer i aktionærkredse, fusion, fission eller succession i tilfælde af ægtefælles død, der ikke resulterer i et egentligt ejerskifte, fortsætter saldoen typisk. Er du tvivl, spørg da BYFO.

Ved ejerskifte bortfalder en eventuel akkumuleret saldo, både ved salg og overdragelse. Det aktuelle års forfald-pr-år beløb deles forholdsmæssigt mellem sælger og køber efter overtagelsesdatoen. Ændringer skal anmeldes til BYFO.

Ifølge ligningsloven § 15 K kan ejere af fredede bygninger fratrække de faktiske driftsudgifter. De faktiske driftsudgifter er fx udgifter til bygningsforsikring, vej-, kloak-, vandtilslutningsafgift samt udgifter til renovation og skorstensfejning.

Forbrugsrelaterede udgifter til fx vand, el, opvarmning og lign. er aldrig fradragsberettigede, medmindre der gælder helt særlige forhold. Faktiske driftsudgifter i henhold til ligningsloven fratrækkes uafhængigt af forfald-pr-år-fradragsordningen.

Der er dog visse undtagelser.

Selvom forbrugsrelaterede udgifter ikke er fradragsberettigede, har Landsskatteretten, i et enkeltstående tilfælde, accepteret fradrag for grundopvarmning. I dette tilfælde var den fredede bygning ubeboet. Landsskatteretten godkendte fradrag til opvarmning af en i sin helhed ubeboet hovedbygning tilhørende et dødsbo.

Ved en anden kendelse har Landsskatteretten godkendt fradrag for udgifter til opvarmning til en temperatur mellem 5 og 11 grader af den del af en fredet hovedbygning, som henstod ubeboet. Begrebet ”ubeboet” fortolkes snævert af myndighederne. Sommerhuse, fritidshuse m.m. er ikke ubeboede i lovens forstand.

Fritagelse for grundskyld kræver, at der indgås og tinglyses en særlig bevaringsdeklaration på ejendommen. Fritagelsen omfatter kun den parcel, hvorpå den fredede bygning er placeret og kun den fredede bygnings grundareal samt gårdsplads og have og dette uanset om gårdsplads og have er fredet. Du skal ansøge kommunen om fritagelse for grundskyld.

Den særlige bevaringsdeklaration er en aftale, der indgås mellem ejeren af en fredet bygning og Slots- og Kulturstyrelsen. Heri fraskriver ejer sin og fremtidig ejeres ret til nu og fremover at kunne kræve statslig overtagelse af bygningen, hvis en senere ansøgning om nedrivning af den fredede bygning afvises. Læs mere om Den Særlige Bevaringsdeklaration på styrelsens hjemmeside.

Ejendomsværdiskat skal betales for fredede bygninger ganske som for andre bygninger. Der skal endvidere betales ejendomsværdiskat af fx ubeboede hovedbygninger, når disse er til ejerens rådighed. Bor ejeren i en mindre nærliggende bolig, vil vurderingen imidlertid kun omfatte det beboede.

Du kan som ejer af en fredet bygning søge om økonomisk støtte til restaureringsarbejder hos Slots- og Kulturstyrelsen. Kun privat – modsat offentligt ejede bygninger kan modtage støtte. Støtten kan ydes i form af tilskud, lån, nye og brugte byggematerialer og sagkyndig bistand af fx restaureringsarkitekt eller konservator.

Slots- og Kulturstyrelsens støtte udgør årligt ca. 30 mio. kr. til istandsættelse af fredede bygninger. Slots- og Kulturstyrelsen kan bl.a. yde støtte, når fredningen pålægger ejeren merudgifter til byggearbejder. Som følge af fredningen stilles der ofte særlige krav til materialer, udførelse og metoder, der fordyrer byggeprocessen.

Du kan med fordel søge om tilskud samtidig med, at du søger om tilladelse til bygningsarbejder. Tilskuddet tildeles ud fra en konkret vurdering af det enkelte projekt samt ud fra Slots- og Kulturstyrelsens råderum. Beløbets størrelse afhænger af bygningens fredningsværdier og af, hvordan projektet understøtter eller forstærker disse værdier – de såkaldte bærende fredningsværdier.

Ansøgningen bør indeholde en beskrivelse af projektets byggearbejder, et udførligt budget og en tidsplan for arbejdernes udførelse. Der skal altid foreligge en tilladelse, inden byggeriet sættes i gang. Du kan sende ansøgningen digitalt via styrelsens hjemmeside. Når du ansøger om tilskud, skal du også udfylde et budgetskema. Her skal du oplyse, om der kan fratrækkes moms i regnskabet, og i givet fald med hvor stor en procentandel.

Der ydes ikke støtte til almindelig vedligeholdelse eller til modernisering af bygninger, fx etablering af fjernvarme, indretning af nyt køkken m.m. Husk også, at der ikke kan ydes tilskud til allerede påbegyndte byggearbejder.

Støtten er skattefri og skal derfor ikke medregnes til modtagerens skattepligtige indkomst. Det samme gælder efter skattelovgivningen for andre offentlige eller private tilskud, der ydes til dette formål. Slots- og Kulturstyrelsen har dog pligt til at indberette tilskudsbeløbet til SKAT. Evt. tilskud skal modregnes i din forfald-pr-år-opgørelse. Værdien af støtte i form af materialer og arkitektbistand kan ikke medtages som en udgift i forfald-pr-år-opgørelsen.

Tilskuddet udbetales, når de tilskudsberettigede bygningsarbejder er udført. Evt. krav til udførelsen skal godkendes af Slots- og Kulturstyrelsen, der også skal have kopi af byggeregnskabet med kvitterede regninger. Ved tilskud eller lån på mere end 120.000,- kr. (fordelt over fire år) skal den særlige bevaringsdeklaration være tinglyst på bygningen.

For bygninger, der er opdelt i ejerlejligheder, er det en forudsætning for at opnå økonomisk støtte over 440.000,- kr, at der er oprettet en såkaldt grundfond.

Til større bygningsarbejder kan Slots- og Kulturstyrelsen yde lån på lempelige vilkår. Kontakt Slots- og Kulturstyrelsen for nærmere information.

Du kan læse mere om private tilskud på fondslisten over relevante, private fonde.

Skattemæssige afskrivninger, hvor dette er muligt, fx på en driftsbygning berøres ikke af anvendelse af forfald-pr-år-ordningen mht. istandsættelsesudgifter på vedkommende driftsbygning.

Der kan være situationer, hvor en ejer kan se en fordel i at forøge afskrivningsgrundlaget for en bygning. Den del af istandsættelsesbeløbet, som efter sædvanlige regler indebærer en forbedring, kan ikke benyttes til en sådan forøgelse af afskrivningsgrundlaget samtidig med fradrag efter forfald-pr-år fradragsreglen, som driftsudgift. Forbedringsdelen må således vælges tillagt afskrivningsgrundlaget eller udgiftsført.